El BOE publica el segundo decreto de vivienda: si tu casero no renueva, tendrá que indemnizarte

El Boletín Oficial del Estado ha publicado este jueves, 1 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 27/2026, el segundo de los dos decretos de vivienda del Gobierno. Cambia el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para que la continuidad del contrato sea la regla. Entra en vigor el viernes 2 de octubre, el mismo día en que lo vota el Congreso.

Qué cambia

• Prórrogas de cinco años. Al vencer el contrato, si ninguna de las partes ha comunicado que no quiere renovarlo, se prorroga obligatoriamente «por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica».
• Más preaviso para el casero. Si no quiere renovar, tiene que avisar con al menos seis meses de antelación (antes eran cuatro). El inquilino sigue pudiendo irse avisando con dos meses.
• Las prórrogas extraordinarias de la ley se mantienen: hasta un año por vulnerabilidad y hasta tres años en zonas de mercado residencial tensionado.

La indemnización si el casero no renueva

• Si el casero decide no renovar, tiene que pagar al inquilino doce mensualidades de la renta de «una vivienda de análogas características», calculada con el sistema estatal de índices de precios de referencia. El decreto fija además un mínimo de una mensualidad de renta por cada año.
• Se paga en el momento de entregar la vivienda.
• Vender el piso no la elimina: según el decreto, «la enajenación de la vivienda arrendada no afectará al derecho del arrendatario a la indemnización».

Cuándo no hay que pagarla

El casero no tiene que indemnizar si:

• es una persona física y necesita la vivienda para él o para familiares de hasta segundo grado. Tienen que ocuparla en tres meses; si no, la indemnización vuelve a ser exigible;
• el inquilino no ha vivido en la vivienda más de seis meses de los doce anteriores, salvo causa justificada como salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares;
• el inquilino tiene otra vivienda en el mismo municipio en propiedad o con derecho de uso;
• las partes firman un contrato nuevo, o el inquilino rechaza una oferta de contrato nuevo que respeta la duración mínima de cinco o siete años y los límites de renta;
• el casero está en una situación de vulnerabilidad debidamente justificada.

A qué contratos se aplica

A los contratos de vivienda habitual vigentes, para los vencimientos que se produzcan después de su entrada en vigor. Si tu contrato está en tácita reconducción (se renueva mes a mes o año a año sin contrato nuevo), se aplica a partir del primer vencimiento que se produzca pasados cuatro meses.

Es distinto de la prórroga de hasta dos años del primer decreto (Real Decreto-ley 26/2026), que hay que pedir por escrito: así se pide.

Y ahora, ¿qué?

El Congreso vota la convalidación de los dos decretos por separado el viernes 2 de octubre a las 11:00. Si no convalida uno, quedará derogado. Podemos votará a favor de los dos; el PNV, a favor del primero y en contra del segundo; Junts ha confirmado su no al segundo y no ha desvelado su voto sobre el primero.

Análisis Con el no anunciado del PNV y de Junts, este segundo decreto tiene muy difícil salir adelante. El primero, el de la prórroga de dos años, depende del voto de Junts.

Esta información se basa en el texto publicado en el BOE y no es asesoramiento jurídico. Si tu caso es dudoso, consulta con un profesional.