Guía para propietarios: alquilar una vivienda

Esta guía resume lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para quien alquila una vivienda como residencia habitual del inquilino. Cada punto indica el artículo del que procede.

Tus obligaciones principales

Conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin subir la renta por ello, salvo daños causados por el inquilino (art. 21.1 LAU).
Entregar recibo de los pagos, salvo que se paguen por un medio que ya los acredite (art. 17.4 LAU).
Asumir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato (art. 20.1 LAU).
Exigir fianza de una mensualidad (art. 36.1 LAU). Muchas comunidades autónomas obligan además a depositarla en un organismo público: consulta la normativa de la tuya.

Duración, prórrogas y recuperación de la vivienda

Si el contrato dura menos de 5 años (7 si eres persona jurídica), el inquilino puede prorrogarlo cada año hasta alcanzar ese mínimo (art. 9.1 LAU). Después, si ninguna parte avisa (tú con 4 meses de antelación y el inquilino con 2), se prorroga año a año hasta 3 años más (art. 10.1 LAU).

En algunos casos el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria: por vulnerabilidad, obligatoria si eres gran tenedor (art. 10.2 LAU), o si la vivienda está en una zona tensionada declarada (art. 10.3 LAU).

Si vas a necesitar la vivienda para ti o para familiares de primer grado, debes hacerlo constar expresamente en el contrato al firmarlo. Solo así podrás recuperarla pasado el primer año, avisando con al menos 2 meses de antelación. Si no la ocupas en 3 meses, el inquilino puede exigir volver o una indemnización (art. 9.3 LAU). Esta opción es solo para arrendadores personas físicas.

Renta, actualización y gastos

La renta inicial se pacta libremente (art. 17.1 LAU), salvo en zonas tensionadas, donde hay límites para los contratos nuevos (art. 17.6 LAU).
Solo puedes actualizarla una vez al año y si está pactado en el contrato. La subida nunca puede superar la variación del IPC (art. 18.1 LAU). Debes notificarla por escrito (art. 18.2 LAU).
Puedes repercutir los gastos de comunidad o los tributos solo si se pacta por escrito indicando su importe anual (art. 20.1 LAU).
No puedes exigir más de una mensualidad por adelantado (art. 17.2 LAU). Las garantías adicionales a la fianza tienen un tope de dos mensualidades en contratos de hasta 5 o 7 años (art. 36.5 LAU).

Si el inquilino no paga

El impago puede reclamarse mediante un juicio de desahucio por falta de pago. Explicamos sus fases en la guía de desahucios.

El inquilino puede evitar el desahucio pagando todo lo que debe dentro del plazo del requerimiento judicial (la llamada enervación). No podrá hacerlo si ya lo hizo en una ocasión anterior, ni si le reclamaste el pago de forma fehaciente (por ejemplo, con un burofax) al menos 30 días antes de presentar la demanda sin que pagara (art. 22.4 LEC).

Qué podría cambiar con el Decreto Maricarmen

El Gobierno aprobó dos decretos que permitían pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años y limitaban la subida de la renta (Real Decreto-ley 26/2026), y que renovaban los contratos por plazos de cinco años (Real Decreto-ley 27/2026). El Congreso los derogó el 2 de octubre de 2026, así que hoy se aplica lo que explicamos en esta guía. Qué pasa ahora.