Guía para inquilinos: tus derechos en el alquiler

Esta guía resume lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para el alquiler de vivienda habitual. Cada punto indica el artículo del que procede.

Antes de firmar el contrato

Fianza: es obligatoria y equivale a una mensualidad de renta (art. 36.1 LAU).
Garantías adicionales (aval, depósito…): en contratos de hasta 5 años, o 7 si el arrendador es una empresa, no pueden superar dos mensualidades (art. 36.5 LAU).
Gastos de inmobiliaria y de formalización del contrato: corren a cargo del arrendador (art. 20.1 LAU).
Pago por adelantado: no se te puede exigir más de una mensualidad anticipada (art. 17.2 LAU).

Duración y prórrogas

La duración se pacta libremente, pero si es inferior a 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga obligatoriamente cada año hasta alcanzar ese mínimo. Tú puedes no renovar avisando con al menos 30 días de antelación (art. 9.1 LAU).

Cumplido ese plazo, si nadie avisa (el arrendador con 4 meses de antelación y tú con 2), el contrato se prorroga año a año hasta 3 años más (art. 10.1 LAU).

Hay dos prórrogas extraordinarias que debes solicitar tú (art. 10.2 y 10.3 LAU):

Vulnerabilidad: hasta 1 año más si acreditas una situación de vulnerabilidad social y económica con un informe de servicios sociales. Es obligatoria para el arrendador cuando es un gran tenedor.
Zona tensionada: hasta 3 años más, por plazos anuales, si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado declarada, con algunas excepciones.

Recuperación por el propietario: un arrendador persona física puede evitar la prórroga obligatoria, pasado el primer año, si necesita la vivienda para sí o para familiares cercanos, siempre que lo hiciera constar expresamente en el contrato y te avise con al menos 2 meses de antelación (art. 9.3 LAU).

Renta y subidas

La renta inicial se pacta libremente (art. 17.1 LAU). En zonas tensionadas hay límites para los contratos nuevos (art. 17.6 LAU).
Se paga, salvo pacto, en los siete primeros días de cada mes y por medios electrónicos (art. 17.2 y 17.3 LAU). Tienes derecho a recibo (art. 17.4 LAU).
Actualización: solo una vez al año y solo si está pactada en el contrato. Si no hay pacto, la renta no se actualiza. La subida anual nunca puede superar la variación del IPC (art. 18.1 LAU).
La subida debe comunicarse por escrito y se aplica desde el mes siguiente (art. 18.2 LAU).

Reparaciones y gastos

El arrendador debe hacer, sin subir la renta, las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable, salvo los daños que causes tú (art. 21.1 LAU).
Las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario te corresponden (art. 21.4 LAU).
Debes avisar cuanto antes de las averías. Puedes hacer las urgentes, avisando antes, y reclamar su importe (art. 21.3 LAU).
Si una obra necesaria dura más de 20 días, la renta se reduce en proporción a la parte de la vivienda que no puedas usar (art. 21.2 LAU).
Los suministros con contador individual (luz, agua, gas) son de tu cuenta (art. 20.3 LAU). Los gastos de comunidad o el IBI solo te corresponden si se pactó por escrito con su importe anual (art. 20.1 LAU).

Irte antes de tiempo y recuperar la fianza

Puedes desistir del contrato cuando hayan pasado al menos 6 meses, avisando con 30 días de antelación. Si se pactó, deberás indemnizar con una mensualidad por cada año que falte, o la parte proporcional (art. 11 LAU).
Si el arrendador no te devuelve el saldo de la fianza en un mes desde que entregas las llaves, esa cantidad genera el interés legal (art. 36.4 LAU).

Qué podría cambiar con el Decreto Maricarmen

Propuesta

Nada de lo anterior ha cambiado todavía. El Gobierno negocia un real decreto-ley de vivienda que, según la prensa, incluiría una prórroga de dos años al mismo precio para los contratos que venzan en 2026, 2027 y la primera mitad de 2028. El Sindicato de Inquilinas pide además, con el «decreto Maricarmen», contratos de renovación automática y congelación de precios. Te lo explicamos en Cómo te afecta y en Las medidas.