Desahucios: qué son y cómo funcionan

Un desahucio es un procedimiento judicial. Esta guía explica, de forma general, el desahucio por falta de pago del alquiler según la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Qué es un desahucio

Es el procedimiento judicial por el que el propietario recupera la vivienda. El más habitual es el desahucio por falta de pago de la renta o de otras cantidades debidas. También existe por expiración del plazo del contrato. Se tramitan por el juicio verbal regulado en la LEC.

Nadie puede ser desalojado sin una resolución judicial.

Fases del procedimiento por impago

Demanda del propietario ante el juzgado.
Requerimiento al inquilino: dispone de 10 días para desalojar, pagar lo que se reclama, pagar todo lo que deba para evitar el desahucio (enervación) u oponerse explicando por qué no debe esa cantidad (art. 438.5 LEC). El requerimiento ya indica la fecha de la vista si hay oposición y la fecha del lanzamiento si no la hay.
Si no respondes, el juicio termina y se procede al lanzamiento en la fecha fijada, sin nueva notificación (art. 438.5 LEC). No oponerse equivale a aceptar la resolución del contrato.
Si te opones, se celebra una vista y el juez dicta sentencia.
Lanzamiento: el desalojo efectivo de la vivienda.

Cómo evitarlo pagando (enervación)

Si pagas, o consignas en el juzgado o ante notario, todo lo reclamado más lo que debas en ese momento dentro del plazo del requerimiento, el procedimiento termina (art. 22.4 LEC).

No es posible si ya lo hiciste en otro desahucio anterior, ni si el propietario te reclamó el pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de la demanda y no pagaste (art. 22.4 LEC). Normalmente tendrás que pagar las costas (art. 22.5 LEC).

Situaciones de vulnerabilidad

Si la vivienda es tu residencia habitual, el juzgado debe informarte de que puedes acudir a los servicios sociales y de vivienda. Además, comunica de oficio el procedimiento a esas administraciones para que valoren tu situación y, en su caso, propongan una alternativa habitacional o ayudas (art. 441.5 LEC).

La moratoria extraordinaria que suspendía desahucios de hogares vulnerables decayó cuando el Congreso rechazó el real decreto-ley 2/2026 el 26 de febrero de 2026, según idealista.

Dónde pedir ayuda

Asistencia jurídica gratuita: si cumples los requisitos económicos, tienes derecho a abogado y procurador sin coste. En un desahucio por impago hay que pedirla en los 3 días siguientes al requerimiento (art. 438.5 LEC; Ley 1/1996).
Servicio de orientación jurídica del Colegio de la Abogacía de tu provincia: te informa y tramita la justicia gratuita.
Servicios sociales de tu ayuntamiento: pueden valorar tu situación de vulnerabilidad y emitir el informe que el juzgado tendrá en cuenta.
Oficinas o servicios de vivienda de tu comunidad autónoma y de tu ayuntamiento.

Qué podría cambiar con el Decreto Maricarmen

Propuesta

Según elDiario.es, el decreto de vivienda que negocia el Gobierno incluiría la paralización de desalojos hasta cuatro meses. Junts negocia limitar esa protección a viviendas de empresas y fondos, según Moncloa.com. El «decreto Maricarmen» del Sindicato de Inquilinas pide ir más allá: prohibir los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. Nada de esto está aprobado. Te lo explicamos en Cómo te afecta.